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所谓的“房地产行业低库存”,只是一个营销手段

在调控持续强化的大背景下,快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉5月31日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示,2018年严监管态势延续,开发商融资渠道将持续收紧,融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆,特别是小型房企将面临巨大考验。对此,新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,现金流对房企极为重要,开发商只有"快销走量"向前冲。房企业绩分化愈加明显会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下,房地产上市公司整体融资环境趋紧,但成交规模再创新高,整体实现“增收又增利”。同时,房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。据统计,去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元,分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元,分别同比增长25.34%、52.27%。据观察,不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显着,净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。报告显示,3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%,相差近10个百分点。 2018年以来,房地产调控持续强化。"目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化,加大杠杆实现快速规模扩张,已成为多数房地产上市公司战略抉择。"中国指数研究院院长莫天全说,在此背景下,库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。快销去库存策略仍须持续国研中心企业研究所副所长袁东明表示,上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效,但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决,防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中,房企必须强化风险意识,提高风险防御能力,警惕资金环境变化带来的风险。"他说。“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降,大概下降10%以内,销售额会小幅增长。”欧阳捷说,房企真正的风险不是负债率高低,而在于现金流够不够,快销走量冲规模是策略之一。上述报告认为,在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下,目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为,目前所谓的"房地产行业低库存"只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看,都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右,是历史上偏高的水平,而不是偏低的水平,所以一定要重视。" 谢皓宇说。
3.92万人浏览    舒城房产在线网,舒城好房网    发布日期:2020-06-23

小产权房和大产权房有什么区别在哪里?

买房的时候,房子的产权是不少购房者都比较关心的一个问题,比如,是40年产权、50年产权还是70年产权。与此同时,我们还会经常听到小产权房这个词,与小产权房对应的则为大产权房。很多人只知道购买小产权房有风险,但是具体什么风险并不太了解,也并不清楚小产权房与大产权房到底有什么不同。下面,就为大家详细地介绍它们之间的区别以及购买的风险。  一、大产权房和小产权房的定义  大产权房:由国家颁发产权证的叫做大产权房,包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房,都属于大产权房。  小产权房:不是由国家颁发产权证的叫做小产权房。小产权房分为3种:  在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,非本村的市民不能购买。  在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。  各类农业园或养老院的别墅。  二、大产权房和小产权房的区别  小产权房的房产证由乡镇政府颁发,职工并没有实际的产权;大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受。  职工想要转让小产权房的话,必须在购买五年之后才能够进行;职工可以自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制。  小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住;大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的,销售对象可以是任何人。  购买小产权房之后,若要再转让,必须补交土地出让金,否则便不能够上市交易;购买大产权房之后,购买者可以自由进行使用、出售或转让,不用补缴任何费用。  三、购买的风险  小产权房购买风险  1、缺少“五证”  如果没有“五证”,是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。  2、拆迁难补偿  除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。  3、质量难保证  房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。  4、小产权房不能抵押或者上市转卖  由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。  5、小产权房不能抵押贷款  小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复。  大产权房购买风险  产权缩水风险:房屋是私人财产,购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的,开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限,指的是土地的使用年限。  房屋产权的年限,是从开发商拿地之日起开始计算的,而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久),因此购房者到手的产权一般会缩水几年,一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年,一些50年、40年产权的房子使用年限更短。  与大产权房相比,小产权房价格要便宜不少,但是购买这类房屋,风险比较大,买房的时候,要谨慎。
3.54万人浏览    舒城房产在线网,舒城好房网    发布日期:2020-06-10
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